锦江花园
原型演示 · 全部为虚构示例数据
提醒6
逾期 物业第三季度公共收益台账逾期 11 天未交
逾期 电梯广告第四季度预付款 43,200 元未到账
截止 3 栋电梯更换表决 11 月 10 日截止，参与面积还差 6.2%
超时 6 栋北侧绿化黄土裸露，整改超时 1 天
到期 物业合同 2027-04-30 到期，已进入续聘评估期
到期 2 号二次供水泵已运行 11 年，建议明年立项
首页看板
2026 年 10 月 26 日 · 一屏看清小区的钱、事、服务
约 15–18 万元
今年系统帮业主发现的待追回、待核实金额
公共收益未到账 6.5 万 ＋ 对账差额 0.87 万 ＋ 电梯更换预算疑点 8–11 万（示例）
公共收益未到账 6.5 万 ＋ 对账差额 0.87 万 ＋ 电梯更换预算疑点 8–11 万（示例）
公共收益 · 截至 10 月应收 / 实收
48.6 / 42.1 万元
差 6.5 万元未到账，2 项待核
维修资金 · 账户余额
684.2 万元
进行中 2 项 · 其中待表决 1 项
服务考评 · 9 月得分（合格线 85）
82 分
不合格 4 项，未整改 2 项
物业应公开材料
11 / 14 项已交
3 项逾期，最长 18 天
待办
业主新报的问题
- 整改超时6 栋北侧草坪黄土裸露3 天前
- 已解决地库 B2 两盏灯不亮3 天前
- 处理中东门道闸夜间无人值守5 天前
- 已转考评垃圾房异味1 周前
最近公示
| 日期 | 内容 | 类别 | 业主查看 |
|---|---|---|---|
| 10-20 | 3 栋电梯更换表决公告及预算材料 | 表决 | 812 |
| 10-05 | 9 月物业服务考评结果（82 分） | 考评 | 433 |
| 09-15 | 外墙渗漏维修验收及结算 | 维修资金 | 390 |
| 07-15 | 2026 年第二季度公共收益收支明细 | 公共收益 | 547 |
一、项目管理
小区的"户口本"：基本信息、图纸、设备、档案、合同规约都在这里，其他模块的数据从这里取
项目基本信息开发、建设单位信息规划总平图物业服务人信息项目承接查验设施设备清单档案资料移交备忘录物业合同 · 管理规约 · 议事规则
项目基本信息
| 小区名称 | 锦江花园 |
| 地址 | 某市某区某街道某路 88 号（示例） |
| 占地面积 | 68,000 ㎡ |
| 建筑面积 | 156,420 ㎡（表决计票的面积底数） |
| 户数 | 1,286 户，含商铺 32 户（表决计票的人数底数） |
| 楼栋 | 12 栋高层，一期 1–6 栋（2009 年交付），二期 7–12 栋（2012 年交付） |
| 车位 | 地下 860 个，地面 120 个 |
| 容积率 / 绿化率 | 2.3 / 35% |
业主大会与业委会
| 业主大会成立 | 2015-06，已在街道备案 |
| 本届业委会 | 第三届，委员 7 人，任期 2024-09 至 2027-08 |
| 主任 / 副主任 | 王某 / 李某 |
| 业主名册 | 1,286 户已导入，按房号对应面积，用于投票认证和计票 |
校验：业主名册面积合计 156,420 ㎡，与不动产登记面积一致。户数和面积一旦有误，所有表决结果都会算错，所以这一页的数据需要业委会确认后锁定。
开发、建设单位信息
| 角色 | 单位 | 联系人 | 备注 |
|---|---|---|---|
| 开发单位 | 某某置业有限公司 | 客服部 | 保修问题第一责任方 |
| 施工单位 | 某某建工集团 | 项目部 | 一期、二期总包 |
| 监理单位 | 某某工程监理公司 | — | |
| 设计单位 | 某某建筑设计院 | — | 竣工图出处 |
保修期
| 部位 | 保修期限 | 一期到期 | 二期到期 | 状态 |
|---|---|---|---|---|
| 屋面防水、外墙及卫生间防渗漏 | 5 年 | 2014 | 2017 | 已过保 |
| 电气管线、给排水管道、设备安装 | 2 年 | 2011 | 2014 | 已过保 |
| 地基基础和主体结构 | 设计使用年限 | — | — | 保修中 |
用途：维修立项时系统先查保修期。还在保修期内的，提示"找开发单位修，不动用维修资金"。
《建设工程质量管理条例》第四十条：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为 5 年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为 2 年。
规划总平图（点图上的圆点看对应合同）
图上标了什么
- 收益点位电梯广告、基站、快递柜、充电桩、地面停车
- 支出点位用公共收益或维修资金改造过的位置
- 共有部分道路、绿地、停车区等业主共有区域
用途：业委会能直接看出哪些位置在产生收益。图上有设施、却查不到合同的位置，系统会标出来，提示核查"有没有没入账的收入"。
物业服务人信息
| 企业名称 | 某某物业服务有限公司 |
| 进场时间 | 2018-05（2024-05 续签） |
| 合同期 | 2024-05-01 至 2027-04-30 |
| 收费方式 | 包干制，住宅 2.6 元/㎡·月 |
| 项目经理 | 刘某（2025-11 到任，本合同期内第 2 任） |
| 服务人员 | 承诺 68 人，9 月实际在岗 64 人 |
| 客服电话 | （示例） |
变更记录
- 人员项目经理由张某更换为刘某2025-11
- 合同续签三年，物业费不变2024-05
- 进场通过选聘进场，接替原物业2018-05
提示：项目经理三年内换了 2 任，换人往往伴随服务下滑。可结合考评得分一起看。
项目承接查验（2018-05 物业进场时）
查验发现问题
23 项
已整改
19 项
未整改
4 项
已跟踪 8 年
责任方
开发 3 · 物业 1
| 问题 | 位置 | 责任方 | 状态 |
|---|---|---|---|
| 地库顶板渗水 3 处 | B1 东区 | 开发单位 | 未整改 |
| 消防喷淋末端压力不足 | 11 栋 | 开发单位 | 未整改 |
| 雨水井盖缺失 2 处 | 西侧绿地 | 开发单位 | 未整改 |
| 监控存储只能保存 15 天，合同要求 30 天 | 监控室 | 物业 | 未整改 |
| 单元门禁失灵 6 处 | 1–6 栋 | 开发单位 | 已整改 |
提示：未整改的 4 项里有 3 项属于开发单位责任。用维修资金修这几处之前，应先向开发单位追责，避免业主替开发单位买单。
设施设备清单
| 设备 | 数量 | 投用年份 | 已用年限 | 维保单位 | 状态 |
|---|---|---|---|---|---|
| 电梯（3 栋） | 2 | 2009 | 17 年 | 某某电梯工程公司 | 已立项更换 |
| 电梯（其他楼栋） | 22 | 2009–2012 | 14–17 年 | 某某电梯工程公司 | 2 年内进入更换期 |
| 二次供水泵 | 4 | 2015 | 11 年 | 物业自维 | 建议明年立项 |
| 消防主机 | 1 | 2019 | 7 年 | 某某消防公司 | 正常 |
| 监控摄像头 | 186 | 2021 | 5 年 | 物业自维 | 正常 |
预测：按设备年限推算，未来 3 年约有 22 台电梯进入更换期，按栋测算需 1,300 万元左右（示例口径）。维修资金按户记账、按栋分摊，系统已逐栋比对分户余额：6 个楼栋余额不足，建议提前和这些楼栋的业主沟通续筹。
档案资料
| 类别 | 内容 | 份数 | 状态 | 来源 |
|---|---|---|---|---|
| 竣工验收资料 | 竣工验收备案表、消防验收、规划验收 | 14 | 齐全 | 物业移交 |
| 竣工图 | 建筑、结构、水电、地下管网 | 36 | 缺 2 份 | 物业移交 |
| 设备资料 | 电梯、水泵、消防设备说明书和合格证 | 41 | 缺 1 份 | 物业移交 |
| 维修记录 | 历次维修、维保、检测报告 | 218 | 持续更新 | 物业每月上传 |
| 业主资料 | 业主名册、房屋面积清册 | 2 | 已锁定 | 业委会 |
| 会议与公示 | 历次会议纪要、表决结果、公示照片 | 96 | 自动归档 | 系统生成 |
全部档案可按关键字全文检索，例如搜"3 栋 电梯"，可同时查到设备说明书、维保记录和表决材料。
物业管理移交备忘录
移交方：原物业公司 接收方：某某物业服务有限公司
见证方：锦江花园业主委员会、某某街道办事处
一、移交资料：竣工图 36 份、设备资料 41 份……
二、移交设施设备：电梯 24 台、水泵 4 台……
三、移交钥匙、门禁卡、系统账号……
四、遗留问题：……
移交专用
AI 对照移交清单（2018-05）
| 移交项 | 应交 | 实交 | 差异 |
|---|---|---|---|
| 地下管网竣工图 | 2 | 0 | 缺 |
| 消防系统调试报告 | 1 | 0 | 缺 |
| 门禁系统管理员账号 | 1 | 0 | 缺 |
| 电梯 | 24 台 | 24 台 | 一致 |
| 公共收益合同 | 4 份 | 4 份 | 一致 |
用途：将来再换物业时，系统按设施设备清单、档案资料、公共收益合同、维修资金台账自动生成新的移交清单，新旧物业逐项签收，缺什么一目了然。
项目物业合同管理规约业主大会、业委会议事规则
物业服务合同
甲方：锦江花园业主大会 乙方：某某物业服务有限公司
第三条 服务期限自 2024 年 5 月 1 日起至 2027 年 4 月 30 日止。
第五条 物业服务费实行包干制，住宅 2.6 元/㎡·月……
第八条 秩序维护：门岗 24 小时值守，夜间巡逻每 2 小时一次……
第九条 绿化：草坪无杂草、无黄土裸露，每月修剪不少于 2 次……
第十二条 利用共有部分经营所得，乙方提取 30% 作为管理成本，其余 70% 归全体业主……
第十三条 乙方应于每季度结束后 15 日内向甲方报送公共收益台账……
第二十条 乙方连续两次考评不合格的，甲方可……
合同专用章
演示：约 20 秒完成一份 30 页合同
拆出的条款（共 46 条，展示 7 条）
| 条款 | 内容 | 自动用到 |
|---|---|---|
| 第三条 | 合同期至 2027-04-30 | 续聘评估 到期提醒 |
| 第五条 | 包干制，2.6 元/㎡·月 | 物业费账 |
| 第八条 | 门岗 24 小时；夜巡每 2 小时 | 考评清单 |
| 第九条 | 草坪无杂草、无黄土裸露；月修剪 ≥2 次 | 考评清单 照片比对 |
| 第十二条 | 公共收益物业提取 30%，业主 70% | 公共收益分配 |
| 第十三条 | 季度结束后 15 日内报台账 | 应公开清单 逾期提醒 |
| 第二十条 | 连续两次不合格可解约 | 续聘评估 |
提示：第十二条"30% 管理成本"没有约定成本怎么核算，建议下次续约时要求物业提供成本明细。
管理规约 · 拆出的条款（共 32 条，展示 5 条）
| 条款 | 内容 | 自动用到 |
|---|---|---|
| 第六条 | 利用共有部分经营（广告、场地出租）须经业主共同决定 | 公共收益立项 |
| 第九条 | 不得占用公共通道、楼道堆物 | 考评清单 业主报问题 |
| 第十一条 | 装修须向物业登记，不得改动承重结构 | 政策问答 |
| 第十四条 | 业主应按时交纳物业费和维修资金 | 政策问答 |
| 第二十条 | 违反规约的，业委会可劝阻、公示，并依法追究 | 政策问答 |
提示：业主问"楼道能不能放鞋柜""车位能不能装充电桩"时，政策问答会先引用本小区规约，再引用法规。
议事规则 · 拆出的条款（共 28 条，展示 5 条）
| 条款 | 内容 | 自动用到 |
|---|---|---|
| 第五条 | 业主大会可采用集体讨论或书面征求意见的形式 | 会议管理 |
| 第八条 | 表决门槛按《民法典》第二百七十八条 | 自动计票 |
| 第十二条 | 20% 以上业主（面积、人数）提议，应召开临时业主大会 | 临时会议 |
| 第十六条 | 业委会会议须过半数委员出席，决定须经全体委员过半数同意 | 业委会会议计票 |
| 第二十二条 | 授权业委会决定单笔 5 万元以内的公共收益支出，事后公示 | 公共收益使用 |
用途：这些门槛直接写进"会议管理"的计票规则。超出授权额度的支出，系统不允许只走业委会决议。
三、公共收益
利用小区共有部分（电梯、场地、车位）赚的钱，扣除合理成本后归全体业主
截至 10 月应收
48.6 万元
按合同自动算（含已到期预付款）
截至 10 月实收
42.1 万元
差 6.5 万元
业主应得（70%）
29.5 万元
按合同第十二条
账户余额
65.1 万元
对账差 8,650 元
1、收入2、使用3、管理
（1）合同类
| 项目 | 对方 | 合同期 | 应收 | 实收 | 差额 | 提示 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 电梯广告（48 块屏） | 某某传媒 | 2024-01 至 2026-12 | 172,800 | 129,600 | -43,200 | 第四季度预付款逾期 |
| 地面临时停车费 | 物业代收 | 长期 | 186,000 | 184,300 | -1,700 | 正常波动 |
| 通信基站场地 | 某运营商 | 2022-07 至 2027-06 | 36,000 | 36,000 | 0 | |
| 快递柜场地（6 组） | 某快递柜公司 | 2025-03 至 2028-02 | 12,000 | 12,000 | 0 | 价格偏低 |
| 充电桩场地分成 | 某充电运营商 | 2025-06 至 2030-05 | 54,200 | 39,800 | -14,400 | 分成未核对 |
行情比对：周边同类小区的快递柜场地一般是每组每年 3,000–4,000 元（示例口径），本小区只有 2,000 元，建议 2028 年续约时重新议价。
（2）零星类
| 月份 | 事由 | 笔数 | 金额 | 凭证 |
|---|---|---|---|---|
| 1–6 月 | 临时摆摊、场地临时使用 | 17 | 9,600 | 已上传 |
| 7 月 | 临时摆摊 | 4 | 2,100 | 已上传 |
| 8 月 | 影视拍摄借用中心绿地 | 1 | 5,000 | 已上传 |
| 9 月 | 中秋集市摊位 | 6 | 2,600 | 缺 2 张收据 |
| 本年实收合计（年初预计 25,000） | 19,300 | |||
零星收入由物业按月填报、上传收据。和往年同期比波动过大的，系统提示核查。
使用事项
| 事项 | 金额 | 步骤 |
|---|---|---|
| 东门道闸升级 | 19,000 | 实施管理 |
| 儿童游乐区地面更换 | 32,800 | 已验收 |
| 中秋业主活动 | 8,550 | 已完成 |
单笔 5 万元以内，按议事规则第二十二条由业委会决定、事后公示；超过 5 万元的，必须经业主大会表决。
《民法典》第二百八十二条：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
东门道闸升级 · 19,000 元
✓
（1）立项08-02✓
（2）业主决议08-31 通过✓
（3）实施单位选择09-124
（4）实施管理进度 70%5
（5）验收预计 11-05| （1）立项 | 业主多次反映东门夜间车辆随意进出。方案：更换车牌识别道闸 2 套，预算 2 万元。附现场照片 6 张、业主反映记录 14 条。 |
| （2）业主决议 | 列入 2026 年度业主大会议题三，书面征求意见，同意面积 82.6%、人数 81.9%，通过（看会议）。 |
| （3）实施单位选择 | 3 家比价：某某智能 19,000 元（选定，含 2 年质保）、某某科技 21,500 元、某某安防 18,200 元（质保 1 年，不含拆旧）。选定理由已公示。 |
| （4）实施管理 | 09-20 开工，合同约定先付 30%（5,700 元），验收合格后付余款 13,300 元。委员现场查看 2 次，照片 8 张。 |
| （5）验收 | 待完成。验收时由委员、业主代表、物业三方签字，验收单上传后才能付余款。 |
（1）分配
| 本年实收 | 421,000 |
| 物业提取 30%（合同第十二条） | 126,300 |
| 业主应得 70% | 294,700 |
| 已划入业主专户 | 294,700 |
提示：物业提取的 30% 是"合理成本"，但合同没写怎么核算。可以要求物业列出这 12.6 万元的成本明细。
（2）管理部门
| 账户 | 锦江花园业主大会公共收益专户（某银行，尾号 ****） |
| 开户主体 | 业主大会（以当地规定为准） |
| 支出审批 | 主任 + 副主任双签 |
| 记账 | 财务委员李某，每月上传流水 |
| 物业权限 | 只代收，收到后按月划入专户 |
| 监督 | 街道备案；每季度向业主公示 |
（3）账户余额 · 四数对账
| 期初余额 | 412,300 |
| ＋ 业主应得收入 | 294,700 |
| － 已付支出（3 项） | 47,050 |
| ＝ 应有余额 | 659,950 |
| 银行流水实际余额 | 651,300 |
| 差额 | -8,650 |
已付支出 = 游乐区 32,800 + 中秋活动 8,550 + 道闸首付款 5,700
四、物业专项维修资金
买房时交的大修钱，存在维修资金管理中心，动用要经业主表决
账户余额
684.2 万元
数据来自管理中心查询
本年已使用
46.8 万元
2 项
进行中
2 项
含 1 项应急维修
AI 审价疑点
3 处
涉及金额约 8–11 万元
3 栋电梯更换（进行中）5–8 栋外墙渗漏维修（已验收）
3 栋电梯更换（2 台） · 预算 118.0 万元
✓
（1）立项09-262
（2）业主决议表决中，11-10 截止3
（3）实施单位选择待开始4
（4）实施管理待开始5
（5）验收待开始前一步没完成，下一步不能开始 · 每一步的材料、负责人、时间都留痕 · 管理中心审核拨款、结算审计含在各步中，顺序按当地办法配置
AI 审价初审
| 预算项 | 预算 | 参考区间（示例） | 判断 |
|---|---|---|---|
| 旧梯拆除及运输 | 46,000/台 | 18,000–26,000 | 偏高 |
| 措施费 | 12% | 5%–8% | 偏高 |
| 主机品牌型号 | 未写明 | — | 缺项 |
| 新梯设备（含安装） | 420,000/台 | 360,000–450,000 | 合理 |
| 井道改造 | 38,000/台 | 30,000–45,000 | 合理 |
初审意见：3 处疑点涉及约 8–11 万元。建议要求施工方补充主机型号，并在选施工单位时至少比 3 家报价。AI 只做初审，结论由业委会确认。
材料与留痕
- 已交电梯安全评估报告（特检院）
- 已交现场照片 12 张
- 已交施工预算书（初版）
- 已核不在开发商保修期内（2011 年已到期）
- 进行中本栋业主表决（点击看计票）
- 待交街道 / 管理中心报批材料
《民法典》第二百八十一条：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。
5–8 栋外墙渗漏维修 · 结算 28.6 万元 · 已验收
✓
（1）立项03-18✓
（2）业主决议04-20 通过✓
（3）实施单位选择05-06✓
（4）实施管理05-10 至 07-20✓
（5）验收07-25 合格| （1）立项 | 5–8 栋 37 户报外墙渗漏。附第三方检测报告、渗漏点位图、照片 40 张；已核实超过防水 5 年保修期。预算 29.5 万元。 |
| （2）业主决议 | 表决范围 5–8 栋业主。参与面积 78.4%、人数 80.1%；同意面积 91.2%、人数 90.3%，通过。结果 04-21 公示。 |
| （4）实施管理 | 05-10 开工，07-20 完工。变更 1 次：8 栋新增 2 处渗漏点，增加 6,000 元，未超过业委会设定的 5% 变更上限，委员会签确认。委员巡查 8 次，照片 126 张。 |
| （5）验收 | 07-25 委员、业主代表、物业、施工单位四方验收合格，经 2 次大雨观察无渗漏。结算 286,000 元（合同 280,000 元 ＋ 变更 6,000 元）。08-10 管理中心拨款，保修至 2031-07。 |
（3）实施单位选择 · 3 家比价
| 单位 | 报价 | 工期 | 保修 | |
|---|---|---|---|---|
| 某某防水工程 A | 298,000 | 60 天 | 5 年 | |
| 某某建筑修缮 B | 280,000 | 70 天 | 5 年 | 选定 |
| 某某装饰 C | 312,000 | 55 天 | 3 年 |
比价意见：B 报价最低，工期多 10 天但在雨季前完工，保修期与 A 相同。选定理由已在 05-07 公示。
全部事项
| 事项 | 金额 | 当前步骤 | 类型 |
|---|---|---|---|
| 3 栋电梯更换（2 台） | 1,180,000 | 业主决议 | 正常 |
| 2 栋二次供水泵更换 | 68,000 | 实施管理 | 应急维修 |
| 5–8 栋外墙渗漏维修 | 286,000 | 已验收 | 正常 |
| 地库排水沟改造 | 182,000 | 已验收 | 正常 |
二、物业服务
物业承诺了什么、标准是什么、做到没有 · 回答"服务对不对得上物业费"
9 月考评得分
82 分
合同约定合格线 85 分
承诺人数 / 实际在岗
68 / 64 人
秩序维护缺 3 人，绿化缺 1 人
不合格项
4 项
已整改 2 · 未整改 2
1、服务方案服务内容及标准服务考评
锦江花园物业服务方案（投标文件节选）
一、组织架构：项目经理 1 人，下设客服、秩序、保洁、绿化、工程五个部门……
二、人员配置：秩序维护 24 人，保洁 18 人，绿化 6 人，工程维修 10 人，客服 6 人，管理 4 人，合计 68 人……
三、岗位设置：东门、西门、地库入口 3 个门岗 24 小时值守……
四、服务频次：公共区域每日清扫 2 次，楼道每周拖洗 1 次……
五、应急预案：停水、停电、电梯困人 15 分钟到场……
投标专用
AI 拆出的承诺 · 人员配置（承诺 vs 9 月实际）
| 岗位 | 承诺 | 实际在岗 | 差异 |
|---|---|---|---|
| 秩序维护 | 24 | 21 | 缺 3 人 |
| 保洁 | 18 | 18 | 一致 |
| 绿化 | 6 | 5 | 缺 1 人 |
| 工程维修 | 10 | 10 | 一致 |
| 客服 | 6 | 6 | 一致 |
| 管理 | 4 | 4 | 一致 |
| 合计 | 68 | 64 |
关联发现：秩序维护缺 3 人，和 9 月"门岗 24 小时值守"不合格、业主报"东门道闸夜间无人值守"对得上。实际在岗人数来自物业每月上传的排班表和考勤截图。
服务内容及标准（从合同附件拆出，共 42 项，展示 10 项）
| 类别 | 服务内容 | 标准 | 怎么查 | 分值 |
|---|---|---|---|---|
| 综合管理 | 公开公示 | 按季度公示公共收益，按月公示服务情况 | 系统自动核对 | 8 |
| 综合管理 | 投诉处理 | 24 小时内响应，7 日内办结 | 业主报问题记录 | 8 |
| 秩序维护 | 门岗值守 | 3 个门岗 24 小时有人 | 夜间抽查 + 照片 | 10 |
| 秩序维护 | 夜间巡逻 | 每 2 小时一次 | 巡更记录 | 6 |
| 保洁 | 垃圾清运 | 日产日清，垃圾房无异味 | 照片 + 业主报 | 8 |
| 保洁 | 楼道清洁 | 每日清扫 2 次，每周拖洗 1 次 | 抽查 | 6 |
| 绿化 | 草坪养护 | 无杂草、无黄土裸露，月修剪 ≥2 次 | 照片 AI 比对 | 8 |
| 工程设备 | 电梯维保 | 每月维保 2 次，困人 15 分钟到场 | 维保记录 | 10 |
| 工程设备 | 公共照明 | 损坏 24 小时内修复 | 业主报问题 | 6 |
| 工程设备 | 监控存储 | 录像保存 30 天 | 现场查看 | 4 |
用途：每一项标准自动变成考评清单里的一行，带上分值和检查方法。合同换了，考评清单跟着换。
考评人、考评时间、考评方式
考评人
- 委员：王某、张某、李某（轮值）
- 业主代表：每次随机抽 5 户
- 第三方评估机构：每半年一次
考评时间
- 月评：每月 5 日前完成上月考评
- 业主满意度：每季度抽样一次
- 第三方评估：每年 3 月、9 月
考评方式
- 现场检查 + 拍照，AI 比对标准
- 查阅记录：排班、巡更、维保
- 满意度问卷：业主端推送
评分规则：百分制，85 分合格；连续两次不合格按合同第二十条处理。下次月评：11-05。
考评结果 · 9 月考评清单（节选，整改状态更新至 10-26）
| 项目 | 合同标准 | 结果 | 证据 | 整改 |
|---|---|---|---|---|
| 绿化 | 无杂草、无黄土裸露 | 不合格 | 照片 3 张 | 超时 1 天 |
| 秩序维护 | 门岗 24 小时值守 | 不合格 | 业主报 2 次 | 处理中 |
| 保洁 | 垃圾日产日清 | 不合格 | 照片 1 张 | 已整改 |
| 公共照明 | 损坏 24 小时内修复 | 不合格 | 业主报 1 次 | 已整改 |
| 电梯 | 每月维保 2 次 | 合格 | 维保记录 | — |
| 夜间巡逻 | 每 2 小时一次 | 合格 | 巡更记录 | — |
近 6 个月得分
7、8、9 月连续三个月低于合格线。合同第二十条：连续两次不合格，业委会可启动解约程序，系统已写入续聘评估。
不达标 6 栋北侧草坪 · 10-23 日常巡查
AI 对照合同第九条"无黄土裸露"判定不达标，已派物业整改，限 10-25 前完成
AI 对照合同第九条"无黄土裸露"判定不达标，已派物业整改，限 10-25 前完成
达标 东门岗亭 · 10-24 22:40 抽查
AI 判定岗亭有人值守
AI 判定岗亭有人值守
物业费账
能不能查物业费怎么花，取决于合同约定的收费方式
本小区：包干制示例：酬金制小区
本小区物业费实行包干制（合同第五条）
包干制是物业费一口价包给物业，物业自负盈亏。业主和业委会不能要求物业公开物业费的具体开支，但可以要求服务达到合同标准。
所以本小区监督物业的主要办法是服务考评：合同承诺了什么，就考什么。
《物业服务收费管理办法》：业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
酬金制小区示例：物业费归业主，物业按约定比例拿酬金，账目向业主公开
提示：物业费实收 422.4 万元，支出 373.5 万元，酬金 42.2 万元。绿化保洁支出比预算超出 17%，物业未附明细，建议要求补交凭证。全年结余 6.7 万元归全体业主，用途需业主共同决定。
五、会议管理
业主大会、业委会会议、临时会议 · 每个会议都按"会议主题 → 会议表决 → 表决结果"三步走，按法定和议事规则门槛自动计票
1、业主大会2、业委会会议3、临时会议
3 栋电梯更换专项表决（进行中）2026 年度业主大会（已结束）
（1）会议主题
使用维修资金更换 3 栋电梯（2 台），预算 118.0 万元
表决期 10-20 至 11-10 · 线上投票 + 纸质票扫描录入（可对接当地政府业主电子投票平台）· 表决范围：3 栋全体业主 144 户 / 17,520 ㎡（费用分摊范围内的业主，以当地维修资金管理办法为准）
会议材料：电梯安全评估报告、施工预算书、AI 审价意见、分摊明细（看维修资金事项）
（2）会议表决
第一关：参与表决要达到三分之二（面积、人数都要）
参与面积 60.5%（10,600 ㎡）
参与人数 63.1%（91 户）
第二关：参与者中同意要过半（面积、人数都要）
同意面积占参与面积 78.2%
同意人数占参与人数 76.9%
（3）表决结果
当前判断：未达到参与门槛，表决暂不生效。还需约 1,080 ㎡、5 户参与。系统已向 53 户未投票业主推送提醒。
《民法典》第二百七十八条：业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。（注：使用维修资金属于"其他事项"）
（1）会议主题
2026 年度业主大会（书面征求意见，08-10 至 08-31）
| 议题 | 内容 | 门槛 |
|---|---|---|
| 议题一 | 授权业委会决定单笔 5 万元以内的公共收益支出，事后公示 | 双过半 |
| 议题二 | 2025 年度公共收益收支报告 | 双过半 |
| 议题三 | 动用公共收益约 2 万元升级东门道闸 | 双过半 |
（2）会议表决
表决范围：全体业主 1,286 户 / 156,420 ㎡。参与面积 71.2%，参与人数 72.4%（931 户），第一关通过。线上票 702 张，纸质票 229 张已扫描录入。
（3）表决结果
| 议题 | 同意面积 | 同意人数 | 结果 | 公示 |
|---|---|---|---|---|
| 议题一 | 76.8% | 75.3% | 通过 | 09-01 |
| 议题二 | 88.1% | 87.5% | 通过 | 09-01 |
| 议题三 | 82.6% | 81.9% | 通过 | 09-01 |
结果公告、计票明细、纸质票扫描件自动归档；业主在手机端能查到自己的投票记录。
会议记录
| 日期 | 会议主题 | 结果 |
|---|---|---|
| 10-12 | 3 栋电梯更换提交业主表决 | 通过 7:0 |
| 09-28 | 要求物业对 7 月考评不合格项书面整改 | 通过 6:1 |
| 09-05 | 中秋业主活动经费 8,550 元 | 通过 5:0 |
议事规则第十六条：须过半数委员出席，决定须经全体委员过半数同意（7 人中至少 4 人同意）。
（1）会议主题
10-12 第 21 次业委会会议：同意将 3 栋电梯更换方案提交 3 栋业主表决
会前 3 天发出通知和材料 · 列席：物业项目经理刘某、3 栋业主代表 2 人
（2）会议表决
| 委员 | 职务 | 表决 |
|---|---|---|
| 王某 | 主任 | 同意 |
| 李某 | 副主任 | 同意 |
| 张某 | 委员 | 同意 |
| 赵某、陈某、刘某、周某 | 委员 | 同意 |
（3）表决结果
出席 7/7，同意 7 票，通过。决议 10-13 公示，会议纪要和签字页已归档，事项转入"业主大会"页签的 3 栋专项表决。
会议记录
| 日期 | 会议主题 | 结果 |
|---|---|---|
| 08-17 | 2 栋二次供水泵故障应急维修 | 通过，走应急程序 |
| 03-02 | 暴雨后地库进水应急排水 | 通过 |
临时会议用于紧急情况。按议事规则第十二条，20% 以上业主（面积、人数都要）提议时，也应召开临时业主大会。
（1）会议主题
08-17 临时会议：2 栋二次供水泵故障，全栋停水，申请应急使用维修资金 6.8 万元
当天 7:40 故障，9:30 线上召开，同步报街道
（2）会议表决
出席 6/7（赵某请假），同意 6 票。
（3）表决结果
通过，按应急程序先修。物业当天恢复临时供水，维修资金事项自动生成并标注"应急"，事后 08-20 向 2 栋业主公示。
《民法典》第二百八十一条：紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
物业应公开材料清单
按《民法典》第九百四十三条和合同条款自动生成 · 物业交没交、哪项逾期，一目了然 · 共 14 项，下表节选 8 项
| 材料 | 依据 | 频次 | 本期截止 | 状态 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 公共收益台账（第三季度） | 第九百四十三条；合同第十三条 | 每季度 | 10-15 | 逾期 11 天 | |
| 维修资金使用情况公示 | 第九百四十三条 | 每半年 | 10-08 | 逾期 18 天 | |
| 9 月人员排班与考勤 | 合同第八条 | 每月 | 10-10 | 逾期 16 天 | |
| 服务事项、负责人员、质量要求 | 第九百四十三条 | 变更时 | — | 已交 | |
| 收费项目、收费标准 | 第九百四十三条 | 变更时 | — | 已交 | |
| 9 月服务履行情况报告 | 第九百四十三条 | 每月 | 10-10 | 已交 | |
| 电梯维保记录（9 月） | 合同第十条 | 每月 | 10-10 | 已交 | |
| 消防设施检测报告 | 合同第十一条 | 每年 | 12-31 | 未到期 |
《民法典》第九百四十三条：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
物业端看到的样子
物业只需要在手机上拍照上传或按模板填表，不用学复杂操作。本年逾期记录：7 次，平均逾期 9 天。逾期记录会自动写入续聘评估。
续聘评估
合同 2027-04-30 到期 · 到期前 6 个月自动生成 · 供业委会决定，不替业委会决定
直接续聘
条件不变续签
条件不变续签
整改后续聘（系统建议）
服务基本达标但不稳定，台账多次逾期。续聘谈判提三项条件：①考评连续两次不合格自动扣减物业费；②公共收益台账逾期按日计违约金；③第十二条"30% 管理成本"改为按实际成本核算。
服务基本达标但不稳定，台账多次逾期。续聘谈判提三项条件：①考评连续两次不合格自动扣减物业费；②公共收益台账逾期按日计违约金；③第十二条"30% 管理成本"改为按实际成本核算。
重新选聘
系统起草招标文件，逐项对比各家方案和报价；选定后进入"换物业交接"
系统起草招标文件，逐项对比各家方案和报价；选定后进入"换物业交接"
考评平均分（近 12 个月）
84.3
合格线 85，含 7–9 月连续 3 次低于合格线
整改按期完成率
71%
共 38 项
应公开材料逾期
7 次
平均逾期 9 天
业主满意度抽样
68%
抽样 216 户
选聘、续聘结果须经业主大会表决。
业委会自身公示
业委会也接受业主监督 · 用它向业主证明自己干净
业委会工作经费（本年）
| 日期 | 事项 | 金额 | 凭证 |
|---|---|---|---|
| 10-12 | 表决公告打印、张贴 | 1,240 | 已上传 |
| 09-02 | 办公用品、会议茶水 | 960 | 已上传 |
| 06-18 | 法律咨询（物业合同审查） | 3,000 | 已上传 |
| 合计 | 5,200 | ||
委员履职记录
| 委员 | 职务 | 出席会议 | 参与考评 | 负责事项 |
|---|---|---|---|---|
| 王某 | 主任 | 12/12 | 9 | 电梯更换 |
| 李某 | 副主任 | 11/12 | 8 | 公共收益 |
| 张某 | 委员 | 12/12 | 6 | 服务考评 |
| 赵某 | 委员 | 7/12 | 2 | — |
本届任期至 2027-08-31 · 到期前 6 个月提醒启动换届（看换届安排）
年度工作报告
每年业主大会前一键生成草稿：三本账收支、完成的维修事项、考评结果、表决事项、下一年计划。
六、政策法规
法规原文链接 + 用大白话问 · 回答都附条款原文，找不到依据就直说找不到，不编
法规链接政策问答
| 名称 | 层级 | 和业委会相关的内容 | 链接 |
|---|---|---|---|
| 《中华人民共和国民法典》物权编第六章、合同编第二十四章 | 法律 | 业主共同决定与表决门槛、维修资金、公共收益、物业服务合同、公开义务 | 国家法律法规数据库 › |
| 《物业管理条例》 | 行政法规 | 业主大会和业委会职责、临时会议召开、物业服务企业义务 | 国家法律法规数据库 › |
| 《住宅专项维修资金管理办法》 | 部门规章 | 维修资金的交存、使用流程、应急使用 | 住房和城乡建设部 › |
| 《业主大会和业主委员会指导规则》 | 规范性文件 | 业主大会会议形式、业委会选举和换届、议事规则 | 住房和城乡建设部 › |
| 《物业服务收费管理办法》 | 规范性文件 | 包干制与酬金制、酬金制下的账目公开 | 国家发展改革委 › |
| 所在城市的物业管理条例、维修资金管理办法 | 地方性法规 | 本地表决方式、维修资金使用流程、公共收益管理细则 | 国家法律法规数据库 › |
| 本小区管理规约、议事规则 | 小区文件 | 本小区的具体约定（已拆条款） | 看小区档案 › |
正式版会收录法规全文并标注施行日期；法规修订时，各模块引用的条款自动提示更新。
物业不交公共收益台账怎么办？用维修资金修电梯要多少人同意？物业能不能拿走全部停车费？物业费能不能要求公开账目？
您好，我可以回答业委会和物业管理相关的问题，回答都会附上法律条款原文。点上面的问题试试。
换物业交接
业主大会决定换物业后，系统按小区档案自动生成交接清单，新旧物业逐项签收，缺什么、欠什么一目了然 · 以下为模拟演示
模拟：2027-04-30 合同到期，业主大会决定更换物业
✓
业主大会决定解聘原物业、选定新物业✓
生成交接清单按档案自动生成3
现场共同查验新旧物业 + 业委会4
逐项签收缺项、损坏列明5
款项结清预收费、保证金、代收款6
退出公示向业主公示交接结果交接清单（节选 10 项，共 86 项）
签收进度 4 / 10
| 类别 | 交接项 | 依据 | 状态 |
|---|---|---|---|
| 资料档案 | 竣工图 36 份 | 档案资料 | 缺 2 份 |
| 资料档案 | 设备说明书、合格证 41 份 | 档案资料 | 缺 1 份 |
| 设施设备 | 电梯 24 台（含维保合同） | 设施设备清单 | 已签收 |
| 设施设备 | 二次供水泵 4 台 | 设施设备清单 | 已签收 |
| 设施设备 | 监控 186 路及存储主机 | 设施设备清单 | |
| 公共收益 | 在履行的经营合同 5 份 | 公共收益台账 | 已签收 |
| 钥匙账号 | 门禁、道闸、监控系统管理员账号 | 移交备忘录 | |
| 用房 | 物业服务用房 2 处、监控室 | 规划总平图 | 已签收 |
| 遗留问题 | 承接查验未整改 4 项 | 承接查验 | 需写明责任方 |
| 遗留问题 | 考评未完成整改 2 项 | 服务考评 | 原物业须完成或折价 |
款项结清
| 业主预交的物业费（5 月以后部分） | 386,400 |
| 装修保证金（未退还） | 120,000 |
| 代收未划转的公共收益 | 43,200 |
| 维修资金 | 存管理中心，不涉及 |
提示：预交物业费要么退给业主，要么经业主同意转给新物业，系统按户列出明细。代收未划转的 43,200 元电梯广告款，结清前不予签署退出确认。
《民法典》第九百四十九条：物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的新物业服务人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。
业主满意度问卷
题目按合同服务标准自动生成 · 业主手机作答 · 结果进入服务考评和续聘评估
第三季度满意率
68%
比上季度下降 3 个百分点
抽样 / 回收
216 / 189 户
回收率 87.5%
最不满意
秩序维护
满意率 52%
开放意见
143 条
AI 已归类
结果分析问卷设计发放与回收
分项满意率
近三个季度
业主开放意见（AI 归类）
| 主题 | 条数 | 原话摘录 |
|---|---|---|
| 夜间门岗没人 | 37 | "晚上十点以后东门经常没人，外卖车随便进" |
| 电梯老旧 | 29 | "3 栋电梯一个月困人两次" |
| 绿化差 | 21 | "6 栋北边草坪秃了一大块" |
| 公共收益不清楚 | 18 | "电梯广告的钱到底去哪了" |
| 其他 | 38 | — |
关联发现："夜间门岗没人"和服务方案里秩序维护缺 3 人、9 月考评门岗不合格对得上，可以作为续聘谈判的证据。
第三季度问卷（12 题，约 3 分钟）
| # | 题目 | 题型 | 来源 |
|---|---|---|---|
| 1 | 您对门岗值守和夜间巡逻是否满意？ | 五级评分 | 合同第八条 |
| 2 | 您对楼道和公共区域的清洁是否满意？ | 五级评分 | 服务标准·保洁 |
| 3 | 您对小区绿化养护是否满意？ | 五级评分 | 合同第九条 |
| 4 | 报修后，物业处理得及时吗？ | 五级评分 | 服务标准·工程 |
| 5 | 您是否清楚小区公共收益的收支情况？ | 五级评分 | 第九百四十三条 |
| … | … | ||
| 12 | 您对物业还有什么意见或建议？ | 开放填写 | — |
题目从服务内容及标准自动生成，业委会可增删。满意率 = 选"满意"和"非常满意"的占比。
发放与回收
| 楼栋 | 抽样户数 | 已回收 | 满意率 |
|---|---|---|---|
| 1–3 栋 | 54 | 49 | 63% |
| 4–6 栋 | 54 | 46 | 65% |
| 7–9 栋 | 54 | 48 | 72% |
| 10–12 栋 | 54 | 46 | 72% |
| 合计 | 216 | 189 | 68% |
按楼栋分层随机抽样，每户限答一次（房号 + 手机号认证）；物业看不到单户答卷，只能看汇总，避免业主有顾虑。
业委会选举和换届
本届（第三届）任期 2024-09 至 2027-08 · 距任期届满约 10 个月 · 系统将于 2027-03-01 提醒启动换届
换届流程候选人资格审查选举计票新旧交接
换届时间表（按任期自动排出，可调整）
1
换届提醒2027-03-012
成立换届小组街道指导，2027-033
候选人报名与审查2027-044
候选人公示2027-055
业主大会选举2027-066
结果公示与备案2027-077
新旧交接2027-08提示：业委会过期不换届，街道会列为异常小区（见"街道看板"）。系统按任期倒排时间，每一步到期前提醒，并生成公告、报名表、选票等文书草稿。
候选人资格审查（示例：9 人报名，选 7 人）
| 候选人 | 房号 | 本小区业主 | 物业费 | 与物业公司关系 | 审查结果 |
|---|---|---|---|---|---|
| 王某 | 2-1-801 | ✓ | ✓ 无欠费 | 无 | 通过 |
| 李某 | 5-2-1502 | ✓ | ✓ 无欠费 | 无 | 通过 |
| 张某 | 9-1-603 | ✓ | ✓ 无欠费 | 无 | 通过 |
| 孙某 | 7-2-1101 | ✓ | 欠费 14 个月 | 无 | 需补缴后再审 |
| 吴某 | 11-1-402 | ✓ | ✓ 无欠费 | 亲属在物业公司任职 | 需书面说明 |
| 其余 4 人 | — | ✓ | ✓ | 无 | 通过 |
审查条件由业委会按本地规定和议事规则设定，系统自动查业主名册和缴费记录，可能有利害关系的情形只做提示，由换届小组决定。
选举计票（以 2024 年第三届选举为例）
全体业主 1,286 户 / 156,420 ㎡ · 参与面积 70.3%、人数 71.0%，达到三分之二参与门槛
| 候选人 | 同意面积（占参与） | 同意人数（占参与） | 结果 |
|---|---|---|---|
| 王某 | 81.2% | 80.6% | 当选 |
| 李某 | 77.5% | 76.9% | 当选 |
| 张某 | 74.8% | 75.3% | 当选 |
| 赵某、陈某、刘某、周某 | 56.1%–68.4% | 55.7%–69.0% | 当选 |
| 郑某 | 47.9% | 49.2% | 未过半 |
| 冯某 | 38.6% | 40.1% | 未过半 |
《民法典》第二百七十八条（要点）：选举业主委员会或者更换业主委员会成员，属于业主共同决定事项；须三分之二以上业主（面积、人数）参与表决，并经参与表决的业主面积、人数双过半同意。
新旧业委会交接清单
| 交接项 | 说明 | 系统支持 |
|---|---|---|
| 印章 | 业委会印章、业主大会印章 | 登记交接人、时间、签字 |
| 账户 | 公共收益专户、工作经费账户的授权人变更 | 提醒到银行办理双签人变更 |
| 账目 | 本届公共收益、工作经费全部收支 | |
| 档案 | 会议纪要、表决记录、合同、公示记录 | 系统账号移交，历史档案不丢 |
| 在办事项 | 进行中的维修、表决、整改 | 自动列出，指定新负责人 |
用途：旧业委会把账交清楚，新业委会接得上手。很多小区的纠纷就出在换届时账目说不清。
业主端（手机）
微信打开即用 · 房号 + 手机号认证 · 只看已公示内容
锦江花园 · 业主3 栋 1 单元 1203 · 建筑面积 128.6 ㎡
待投票
使用维修资金更换 3 栋电梯
11-10 截止 · 您尚未投票
使用维修资金更换 3 栋电梯
11-10 截止 · 您尚未投票
公共收益
第二季度收支明细
本季收入 10.8 万元 · 业主应得 7.6 万元
第二季度收支明细
本季收入 10.8 万元 · 业主应得 7.6 万元
考评
9 月物业服务考评 82 分
不合格 4 项，已整改 2 项
9 月物业服务考评 82 分
不合格 4 项，已整改 2 项
我家相关
本栋电梯更换（表决中）
按面积分摊，本户约 8,660 元 · 本户维修资金余额约 9,840 元（示例）
本栋电梯更换（表决中）
按面积分摊，本户约 8,660 元 · 本户维修资金余额约 9,840 元（示例）
使用维修资金更换 3 栋电梯（2 台）
预算 118.0 万元 · 由本栋 144 户按面积分摊，本户约 8,660 元（示例）
附件：预算书、评估报告、AI 审价意见（演示略）
预算 118.0 万元 · 由本栋 144 户按面积分摊，本户约 8,660 元（示例）
附件：预算书、评估报告、AI 审价意见（演示略）
拍照报问题
（演示）已拍 1 张
位置：3 栋北侧（自动定位）
AI 识别：疑似草坪黄土裸露 → 对应考评项"绿化"
第三季度物业满意度问卷
12 题，约 3 分钟 · 物业看不到您的单份答卷
12 题，约 3 分钟 · 物业看不到您的单份答卷
1. 您对门岗值守和夜间巡逻是否满意？
公示投票报问题问卷
街道看板
辖区接入小区汇总 · 异常自动标出（政府付费时开放）
接入小区
18
共 2.3 万户
公共收益（本年）
612 万元
进行中表决
5
维修资金 3 · 选聘 2
异常小区
4
需关注
| 小区 | 户数 | 考评分 | 公共收益（万元） | 12345 工单（本月） | 业委会 | 异常 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 锦江花园 | 1,286 | 82 | 42.1 | 6 | 正常 | 材料逾期 3 项 |
| 某某名苑 | 2,040 | 76 | 0.0 | 23 | 正常 | 公共收益全年为零 |
| 某某雅居 | 860 | 71 | 8.4 | 31 | 正常 | 考评连续 3 次不合格 · 工单多 |
| 某某新城 | 3,120 | 85 | 96.3 | 12 | 过期 5 个月未换届 | 业委会未换届 |
| 某某公馆 | 640 | 91 | 22.7 | 2 | 正常 | — |